زمین بدهید، سرمایه‌گذار برمی‌گردد /سرمایه داخلی چشم‌انتظار زمین ارزان
وحید عامری
اردیبهشت ۱۲, ۱۴۰۴
1016
۰۰:۰۱ – ۱۲ ارديبهشت ۱۴۰۴
باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه کباری- بررسی ها حاکی از آن است که عرضه زمین به متقاضیان می‌تواند گامی مؤثر در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن باشد. اما متأسفانه تا به امروز در این بخش اقدام مناسبی در این حوزه صورت نگرفته و ترک فعل شده است.
با حذف هزینه زمین، که ۶۰ درصد بهای تمام‌شده مسکن را شامل می‌شود، هم تقاضا تحریک می‌شود، هم عرضه افزایش می‌یابد و هم قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند. اما به نظر می‌رسد پشت این محدودیت‌ها و ناتوانی‌های ساختگی در عرضه زمین، برنامه‌ای مخرب وجود دارد که باید به‌طور جدی با آن مقابله کرد.
در شرایطی که سرمایه‌گذاری خارجی به دلیل تحریم‌ها و بی‌ثباتی‌های اقتصادی در پایین‌ترین سطح خود قرار گرفته، راه نجات اقتصاد ایران بیش از هر زمان دیگری در گرو فعال‌سازی ظرفیت‌های داخلی است.
یکی از کلیدی‌ترین ابزارها برای احیای بخش مسکن و جذب سرمایه‌های داخلی، سیاست عرضه زمین به‌ویژه در قالب واگذاری‌های رایگان یا ارزان‌قیمت است؛ موضوعی که می‌تواند بار دیگر جریان نقدینگی را از بازارهای سفته‌بازانه به بخش‌های مولد بازگرداند. در همین راستا مجید گودرزی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران با اشاره به نبود سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن ایران به‌دلیل تداوم تحریم‌ها، بر ضرورت ترغیب سرمایه‌گذاران داخلی از طریق سیاست‌های حمایتی، عرضه زمین و اصلاح نظام قیمت‌گذاری تأکید کرد.
گودرزی گفت: «در شرایطی که بازار مسکن کشور عملاً از سرمایه‌گذار خارجی خالی است، باید از ظرفیت سرمایه‌گذاران داخلی برای رونق‌بخشی به این بخش مهم استفاده کرد. یکی از ابزارهای کلیدی برای تحقق این هدف، عرضه زمین و اصلاح نظام قیمت‌گذاری است.»
قیمت‌گذاری بی‌ضابطه، عامل رکود در تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای
مجید گودرزی با انتقاد از سیاست‌های نادرست در حوزه قیمت‌گذاری مسکن افزود: «ما در کشور با سه نوع ناتوانی مواجه بودیم؛ قیمت‌گذاری ناتوان، رها شده و غیر اصولی. این رویه‌ها باعث شدند قیمت‌ها به حدی بالا برود که نه تقاضای مصرفی و نه تقاضای سرمایه‌ای توان ورود به بازار را داشته باشد. از سوی دیگر، به‌دلیل نبود ارزندگی و نقدشوندگی در بازار مسکن، بسیاری از سرمایه‌گذاران متضرر شده و از این بازار خارج شدند. در مقابل، بازارهایی مانند ارز و طلا که نقدشوندگی بالاتری دارند، جایگزین مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم و زیربنایی اقتصاد کشور شده‌اند.»
خلأ سیاست‌گذاری منطقه‌ای در قیمت‌گذاری املاک
این کارشناس مسکن با اشاره به بند ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره یادآور شد: «قیمت‌گذاری منطقه‌ای در ایران جدی گرفته نشده، در حالی‌که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته همچون فرانسه، اگر ملکی با قیمت ۳۰ درصد بالاتر از عرف منطقه عرضه شود، خریدار می‌تواند از فروشنده شکایت کند. اما در ایران، حتی افزایش قیمت‌های سرسام‌آور در پروژه‌هایی مانند مسکن مهر نیز مصداق گران‌فروشی محسوب نمی‌شود.»
او ادامه داد: «در حالی که برای کالاهایی مثل پفک یا نوشابه، قیمت مصوب، نظارت و قانون حمایت از مصرف‌کننده وجود دارد، در بازار مسکن نوعی رهاشدگی غیرعقلانی و غیرمنطقی حاکم است. امروز با وجود اپلیکیشن‌ها، اطلاعات مناقصات روزانه و نرخ‌های اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی، تعیین قیمت واقعی مصالح و زمین کار پیچیده‌ای نیست. اما مشکل، نبود اراده برای اعمال این شفافیت در قیمت‌گذاری است. این بی‌نظمی نه تنها به اقتصاد، بلکه به ساختار اجتماعی کشور هم آسیب زده است.»
ترک فعل تاریخی در اجرای قانون جهش تولید مسکن
گودرزی با اشاره به قانون جهش تولید مسکن تصریح کرد: «عرضه رایگان زمین می‌تواند گامی مؤثر در راستای کاهش قیمت تمام‌شده مسکن باشد. اما متأسفانه دولت در این زمینه دچار ترک فعل شده است. این در حالی است که تا همین سال گذشته حتی قانون مشخصی برای حمایت از مصرف‌کننده و تولیدکننده مسکن وجود نداشت.»
او افزود: «با حذف هزینه زمین، که ۶۰ درصد بهای تمام‌شده مسکن را شامل می‌شود، هم تقاضا تحریک می‌شود، هم عرضه افزایش می‌یابد و هم قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند. اما به نظر می‌رسد پشت این محدودیت‌ها و ناتوانی‌های ساختگی در عرضه زمین، برنامه‌ای مخرب وجود دارد که باید به‌طور جدی با آن مقابله کرد.»
ظرفیت‌های زمین در ایران، فرصتی بزرگ برای سیاست‌گذاری
گودرزی با اشاره به ظرفیت‌های بالقوه کشور در حوزه زمین اظهار داشت: «اگر فقط یک درصد از اراضی کشور به ساخت‌وساز اختصاص یابد، به هر ایرانی ۱۹۴ متر زمین می‌رسد. این رقم نشان می‌دهد که مشکل ما کمبود زمین نیست، بلکه نحوه مدیریت و تخصیص آن است.»
بحران در نظام تسهیلات‌دهی
وی در ادامه به نابسامانی در اعطای وام مسکن اشاره کرد و گفت: «وام‌های فعلی از ناکارآمدترین تسهیلات در جهان هستند. در هیچ‌کجای دنیا ندیده‌ام که برای وامی ۴۸۰ میلیون تومانی، یک‌چهارم مبلغ آن را پیش از پرداخت از متقاضی دریافت کرده و در واقع پرداخت نکنند، اماسود و اقساط وامی را که اصلاً پرداخت نشده، از مردم بگیرند.»
گودرزی ادامه داد: «در اغلب کشورهای دنیا، ۷۰ درصد قیمت ملک از طریق تسهیلات تأمین می‌شود و دولت نیز تضمین‌کننده این تسهیلات است. اما در ایران، وام‌هایی مانند تسهیلات ملی مسکن، حتی اگر تصویب هم بشوند، در عمل پرداخت نمی‌شوند. برای نمونه، تنها حدود دو درصد از این وام‌ها تاکنون پرداخت شده است.»
پیشنهادهایی برای خروج از بحران
به گفته این کارشناس، راهکارهایی از جمله عرضه رایگان زمین، تسهیلات با نرخ بهره مناسب، ایجاد امکان مشارکت مستقیم مردم در ساخت‌وساز، و استفاده از منابع ارزی بلوکه‌شده کشور از طریق تهاتر می‌توانند به‌طور اساسی به حل بحران مسکن کمک کنند.
وی اظهار داشت: «برای مثال، می‌توان از منابع بلوکه‌شده در چین به‌صورت تهاتری استفاده کرد و از شرکت‌های سازنده چینی برای ورود فناوری و شکستن انحصار انبوه‌سازانی که عملکرد قابل دفاعی نداشته‌اند، بهره گرفت. این اقدامات می‌تواند موجب رونق، رقابت‌پذیری و کاهش قیمت تمام‌شده مسکن شود.»
حال برای عبور از مشکلات مسکن و رونق گرفتن این بازار باید اقدامات موثر در این حوزه در دستور کار قرار گیرد.
